私道を許容できるかどうかを考えておく ~物件チラシの見方~

投稿日:2017-04-19 更新日:

『私道』についてどの様な印象をお持ちでしょうか?

特に何の印象も無い方、何かしら『こだわり』のある方、様々かもしれませんね。

今回は一戸建ての物件選びに関連して『私道負担』についてご紹介します。

【物件概要の一例】
■物件概要 ●名称/〇〇タウン2期A棟 ●所在地/〇〇市××町1丁目1-1 ●交通/JR〇〇線「△△駅」徒歩5分 ●総区画数/10区画 ●地目/宅地 ●建ペイ率/60% ●容積率/200% ●用途地域/第1種住居地域 ●道路幅員/アスファルト舗装6.5m 歩道2m ●私道負担/なし ●電気/〇〇電力 ●ガス/個別プロパン ●上下水道/公共上下水道(〇〇市) ●学校/△△第一小学校・△△第二中学校 ●土地権利/所有権 ●分譲戸数/1戸●分譲価格/〇〇〇〇万円(税込)●土地面積/150.22㎡ ●建物面積/96.88㎡ ●間取り/4LDK ●構造/在来軸組工法2階建 ●建築確認番号/第H23確認建築×××××号 ●完成予定/平成29年×月末 ●入居予定/平成29年×月末 ●取引態様/媒介 ●広告有効期限/平成29年×月末日
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1. 私道とはこんな道

『私道』とはその名の通り公道に対して『私的な』道路という意味です。

広義には民営の有料道路とか工場などの敷地内道路も指しますが、通常は住宅地にある『みんなで使う私有道路』のことを思い浮かべると思います。

1-1. 物件には私道があったり無かったりする

どうして私道が有る物件と無い物件があるのでしょうか?

道路がない土地にも『人やクルマが出入り』できるようにして土地を『小分け』して利用可能にするという『物理的な』理由です。

また、そこには『建築基準法』が密接に関わっています。

住宅地にある私道でも建築基準法を満たすため以外の私道もありますが、ここでは建築基準法の接道義務を果たすための私道と限定して話を進めたいと思います。

また、私道ですからその物件の所有者以外の土地を私道として『通らせもらう』というケースもあるようですが、建売住宅の分譲などの一般的なケースである、『共有持ち分』を前提にご説明していきたいと思います。

2. 建築基準法における『私道』の位置づけ

建築基準法ではいわゆる『接道要件』というものがあります。

『都市計画区域内に建物を建てる時はその敷地が建築基準法上の道路に2m以上接していなければならない』

というものです。

ちなみに『建築基準法の道路』とは法律に基づいた道路で『幅が4m以上』あるものを指します。

接道義務が課されるのは災害時の避難路の確保や消防自動車などの緊急車両が入れない様なことが無いようにするという目的があります。

法律が適用する前に建てられた古い中古物件でこの基準を満たしていない場合には『再建築不可』となるケースがあります。

この土地は住宅地として非常に価値が下がってしまいます。

3. 私道のメリット・デメリット

私道の維持・管理は所有する人たちによって行われることになります。

例えば『路面が痛んでしまって舗装し直す』なんてことになれば、『みんなでお金を出し合って』行うことになり、その補修プランもみんなの同意が必要となります。

誰かが意見をまとめてくれればいいですが、所有者が自分たちで決めなければなりません。結構面倒ですよね?

これが私道の大きなデメリット・「管理が面倒」です。

上記の維持・管理とも関連しますが、敷地内で起きた事故などに対する責任が発生します。

通常の道路なら当然行政が責任を持って行ってくれることも自分たちの責任範囲になるわけです。

こんなデメリットがある反面、私道のメリットはどんなものがあるのでしょうか?

袋小路のような私道は良くあります。

住人と関係しない車両などが入って来ませんし交通量が激しい道路に面していないので閑静な住空間を得られるといったメリットが挙げられます。

小さなお子さんが玄関から交通量の多い道路に飛び出してしまう、なんてことが避けられるかもしれません。

また良好なご近所づきあいが形成されれば交通量が少ない道路を隔てた間柄は自分たちの空間として利用価値もあるかもしれませんね。

4. 私道を公道に変える方法

私道のデメリットである住人自身による維持・管理を嫌って寄付などの形で私道を公道へ移管するケースもあります。

しかしながら自治体ごとに条件などを設けるとともにその申請にはそれなりの手続きを要求してきます。

これらを満たすための費用、時間、労力を必要とするわけです。

それなら最初から『公道』に面している物件を購入した方が楽なのでは?とも思えてきます。

5. 物件概要で私道なのかどうかを確認することが大切

物件に求めるものは人それぞれです。

上記に挙げたような例についてデメリットを強く意識する方もいればメリットに価値を見出す方もいるでしょう。

情報はチラシなどに記載された『物件概要』をよく読めばすぐに入手できます。

私道かどうかということが重要な選別項目だとお考えになる方は最初に必ず目を通す項目に加えておくと効率的な物件探しになるのではないでしょうか?

≪ご注意とお願い≫
当ブログでは、記事中に法律に関する記載がありますが、その内容については記事掲載時点で施行されている法律に基づいております。従いまして、法律改正等により記事内容が最新の法律に基づいていないケースもあることを予めご承知おき下さいます様お願い申し上げます。

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