『取引態様』の見方がわかれば仲介手数料が節約できる ~物件チラシの見方~

投稿日:2017-04-18 更新日:

不動産売買における『取引態様』って何のことでしょうか?

聞いたことない方はまずは内容をご理解するために、聞いたことはあるけど詳しく気にしたことが無い方は再確認のために読んでみて下さい。

【物件概要の一例】
■物件概要 ●名称/〇〇タウン2期A棟 ●所在地/〇〇市××町1丁目1-1 ●交通/JR〇〇線「△△駅」徒歩5分 ●総区画数/10区画 ●地目/宅地 ●建ペイ率/60% ●容積率/200% ●用途地域/第1種住居地域 ●道路幅員/アスファルト舗装6.5m 歩道2m ●私道負担/なし ●電気/〇〇電力 ●ガス/個別プロパン ●上下水道/公共上下水道(〇〇市) ●学校/△△第一小学校・△△第二中学校 ●土地権利/所有権 ●分譲戸数/1戸●分譲価格/〇〇〇〇万円(税込)●土地面積/150.22㎡ ●建物面積/96.88㎡ ●間取り/4LDK ●構造/在来軸組工法2階建 ●建築確認番号/第H23確認建築×××××号 ●完成予定/平成29年×月末 ●入居予定/平成29年×月末 ●取引態様/媒介 ●広告有効期限/平成29年×月末日
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1. 不動産売買における『取引態様』とは?

『取引態様』とは物件の売買取引の違いです。

その分類は不動産取引における『不動産会社の立場』を表しています。

取引態様には次の3つがあります。

1-1. 売主

不動産会社の所有する物件を販売しているということです。

従って仲介手数料はかかりません

1-2. 媒介(仲介)

他人の所有する物件について売主と買主の仲立ちをすることです。

仲介してくれる不動産会社も売買取引には仲介人としての立場では契約当事者ですが物件の売買そのものの契約当事者は売主と買主です。

買主は仲介してくれた不動産会社に仲介手数料を支払わなければなりません。

1-3. 代理

不動産会社が売主から販売に関する代理権を授与されている場合です。

代理人である不動産会社が行った行為は売主が行ったものとみなされます。

一般的には仲介手数料は不要となりますが契約により手数料が発生するケースもあるようです。

『取引態様』の分類としては以上です。

さほど難しいこともなさそうです。

「仲介手数料の有無に違いがあるんだな。」と理解されればいいのかもしれません。

それでは不動産取引における具体的な『取引態様』の関わりについて考えてみましょう。

2. 仲介手数料の節約のために売主から購入する

仲介手数料がかからないなら、『売主』から買いたいなぁって思いますよね。

不動産業界は横のつながりが強いですから物件を紹介してくれた業者さんが『売主』ではないことはよくあることです。

検討中の最寄駅の近くの不動産屋さんA社に行って、

「いい物件ないですか?」

って紹介をお願いしたら素敵な物件を紹介してくれたとします。

でもその物件は「ある建売住宅メーカーB社」が売主の物件で取引態様は『媒介』だったとします。

この物件を購入することになれば、あなたはA社に仲介手数料を支払うことになります。

3. 仲介手数料の金額

不動産の売買取引における仲介手数料は以下のように計算できます。

『【消費税抜・物件価格】×3%+6万円 』
※厳密にはもう少し複雑な計算式ですが大抵のケースはこの簡略化された計算でも結果は同じになります

3-1. 仲介手数料の計算例

それでは具体的に仲介手数料を計算してみましょう。

【物件例】5,060万円の物件
 (土地:2,900万円)
 (建物:2,000万円+建物消費税:160万円)

【手数料計算例】
 4,900万円×3%+6万円=1,530,000円(消費税抜き)
 1,530,000円×1.08=1,652,400円(消費税込み)

結構バカにならない金額ですよね?

しかも仲介手数料には消費税がかかります。

3-2. 仲介手数料を節約できる『売主物件』

もしこの物件を『売主』であるB社から直接購入できれば、まるまる必要のないお金です。

仲介不動産会社からの仲介での購入と比較すると160万円の値引き交渉が成立したのと同じです。

4. 仲介手数料を節約できるからと言ってこれはご法度

だからと言ってA社から紹介を受けた物件をB社から購入するのはいけません。

物件情報をゲットすればできなくはないかもしれません。

特に建売住宅は住宅メーカーによっては一目見てどこのメーカーで建てたものかわかる場合もあります。

その様なケースではメーカーに直接電話して、

「あの物件を買いたいのですがご紹介頂けますか?」

と問い合わせするとしましょう。

情報を他の不動産業者にばらまいた時点で自社で販売をしない建設会社ですと、

「販売はA社に任せていますのでA社にお問い合わせ下さい。」

と言われます。

でも「隙あらば」自社で買主を見つけたいと思っている業者なら大喜びで応じてくれるでしょう。

何故なら住宅メーカーのB社もA社を経由して売買が成立した場合には買主同様、仲介手数料をA社に支払わなければならないからです。

でもこれって明らかに『やってはいけない』ことですね。

後だしジャンケンみたいな…。

A社は物件の紹介をして内見の案内をしたり手間がかかっているかもしれません。

にもかかわらずこの物件の売買が成立したのに手数料がもらえないとなると「骨折り損のくたびれ儲け」ですよね。

ですから『紹介を受けたからにはその会社経由で購入すべき』でしょう。

いくら仲介手数料を節約したくても、これだけは守るべき鉄則だと思います。

では、どうすればいいでしょうか?

5. 仲介手数料を節約する正攻法は?

ネットで検索したり新聞の折り込み広告をチェックして『売主物件』を当っていくという方法があります。

ネットの検索情報にも折り込み広告のチラシにも『取引態様』は必ず掲載されています。

チラシやネットの検索情報の『物件情報』の『取引態様』をチェックして『売主物件』を抽出します。

フィルタリングされた売主物件のなかから気に入った物件を選んでいくという方法があります。

6. 『売主物件』に限定して物件探しをするデメリット

ただ売主物件だけに限定していくと対象が絞られてしまいますので気に入った物件がなかなか探せないかもしれません。

仲介手数料なしという条件ありきというのは、そもそも本末転倒かもしれません。

例えば以下のケースではどうでしょうか?

同じような条件の物件が2つあったとします。

  1. 売主物件で仲介手数料は必要ないけど価格が高い物件
  2. 仲介物件で仲介手数料は必要だけど価格が仲介手数料以上に安い物件

この場合、後者を選んだ方がお買い得です。

仲介手数料の節約にこだわり過ぎて最初から売主物件に限定して物件探しをするのがアダになるケースもあるわけです。

ですから売主物件に限定して探していく方法もあることは理解した上で以下の様な方法も念頭におき状況に応じて使い分けたりしたら良いかもしれませんね。

7. 賢い物件探しとは?

まずは売主物件に限定せずネットとかチラシで物件の情報を検討します。

気に入った物件があったら、

『どの不動産会社に問い合わせするか?』をよく考えることです。

ネットで情報検索をした方ならお分かりだと思いますが、同一物件をいろいろな会社が広告しています。

ベストは仲介手数料が節約できる『売主』を何とか探し当てることです。

でも以下の様なケースではどうしたら良いでしょうか?

  1. 『売主』を探し当てることができない
  2. 『売主』は直接買主と取引しない方針の物件

8. 仲介手数料が安い不動産業者もある

先ほどのように『売主』から買うことができない物件では仲介手数料が安い不動産業者に当たるということも考えられます。

さきほど仲介手数料は『物件価格×3%+6万円』とご紹介しましたが、これはあくまでも法律上定められた手数料の『上限』です。

ですから不動産屋さんさえ応じればこの金額より安い仲介手数料でも全く問題は無いのです。

普段からあちこち不動産屋さん巡りをして仲介手数料を安くしてくれる会社を知っておくのも一つの方法です。

9. 仲介不動産会社選定は慎重に

仲介不動産会社の選定には仲介手数料以外にもいろいろな要素があります。

ですから、この件については改めて記事にしたいと思います。

今回のテーマである『仲介手数料』を節約する、という観点からはこの様な不動産業者選定の方法がありますよ、ということでご理解下さい。

不動産はとても高額な商品ですので契約をきちんと仕切ってくれることも大事です。

以下の様な要素も不動産会社選びにはとても重要です。

  1. 重要事項説明をきちんとしてくれる
  2. あらかじめ『悪い情報、デメリット』などもきちんと説明してくれる
  3. 提携ローンに力を持っている

取引態様や仲介に関して基礎知識を持っていれば手数料を節約できたり良い物件を他の買主さんより先にゲットできるか否かに影響したりしますので知っておいて損はないかと思います。

≪ご注意とお願い≫
当ブログでは、記事中に法律に関する記載がありますが、その内容については記事掲載時点で施行されている法律に基づいております。従いまして、法律改正等により記事内容が最新の法律に基づいていないケースもあることを予めご承知おき下さいます様お願い申し上げます。

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